Bedrijven│Huisvesting
IK BIED HUISVESTING AAN ALS PROFESSIONAL
REGELGEVING
Er zijn zowel Vlaamse als lokale regels van toepassing op de huisvesting van arbeidskrachten in Genk. Op deze pagina krijg je een duidelijk overzicht en een stappenplan zodat je weet welke regels van toepassing zijn in jouw situatie.
STAP 1: TOEPASSINGSGEBIED
Heel wat buitenlandse arbeidskrachten worden via interimkantoren of hun werkgevers gehuisvest. Dit hoeft niet altijd rechtstreeks te gebeuren, het kan ook via onderverhuur van een woning aan een hoofdhuurder die er bv. zelf niet woont.
Het gaat daarbij doorgaans om kamerwoningen, waarbij meerdere bewoners kamers huren en gemeenschappelijke voorzieningen zoals keuken, sanitair of leefruimte delen. Vaak worden gezinswoningen gebruikt, die onvergund worden opgedeeld in kamers. Ze voldoen niet aan de basisnormen rond kwaliteit en veiligheid en zijn stedenbouwkundig niet vergund.
In deze gevallen is het Genkse beleidskader op de huisvesting van buitenlandse arbeidskrachten van toepassing. Voor dit soort huisvesting is de huisvester (werkgever of tussenpersoon) verplicht om de lokale regels te volgen.
STAP 2. VEREISTEN UITBATINGSVERGUNNING
Als werkgever zorg je voor gepaste huisvesting voor je internationale werknemers. Dat kan door per arbeidskracht een afzonderlijke woning te gaan inhuren. Meerdere werknemers in één woning of flat mag echter niet. Dit houdt een stedenbouwkundige inbreuk in tegen het Genkse reglement voor huisvesting van internationale werknemers.
Om meerdere arbeidskrachten te huisvesten in een woning of gebouw, heb je een omgevingsvergunning en een uitbatingsvergunning nodig voor een kamerwoning voor internationale werknemers. .
Een kamerwoning: gebouw of onderdeel van een gebouw met verschillende kamers en gemeenschappelijke delen die onlosmakelijk met die kamers verbonden zijn;
Een uitbatingsvergunning: toelating van het college van burgemeester en schepenen om kamers te mogen verhuren. Geldigheidsduur: 5 jaar.
VEREISTEN
Het uitbaten van kamers voor internationale werknemers in Genk kan enkel door bedrijven met een vestigingseenheid in Genk, As, Zutendaal, Oudsbergen en Houthalen-Helchteren.
De internationale werknemers moeten ook minstens 50% tewerkgesteld worden in diezelfde gemeenten. Een uitzondering is opgenomen voor bouwbedrijven die regelmatig met verschillende werven op verschillende locaties werken.
De werkgever moet samen met de huisvester een convenant afsluiten met de stad Genk over de uitbating van deze kamers.
De kamers moeten beschikken over een omgevingsvergunning. Een belangrijk element hierin is dat de kamers op een goede locatie gelegen zijn en dat ze ruimtelijk verantwoord zijn ingepast in het woonweefsel. Via deze link kan je de kansenzones bekijken, die aangeven waar dit soort kamers mogelijk is.
De kamers moeten beschikken over een uitbatingsvergunning. Hiermee toon je aan dat de kamers voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen. Deze vergunning is 5 jaar geldig.
Om zo’n uitbatingsvergunning aan te vragen zijn er 4 belangrijke stappen die je moet volgen en dat brengt ons bij stap 3.
STAP 3. JE VERGUNNINGEN AANVRAGEN
Wat moet je nu doen om de nodige vergunningen te bekomen?
Definieer je behoefte
Breng eerst je huisvestingsbehoefte helder in kaart.
Hoeveel kamers heb je nodig?
Voor hoeveel personen per kamer?
Hoelang verblijven de werknemers gemiddeld?
Werk je met EU-burgers of derdelanders?
Dat verschil is relevant voor de registratieplicht en de benodigde ruimte. Bepaal ook of je zelf huisvesting voorziet of samenwerkt met een externe partner.
Je moet het aantal kamers kunnen motiveren. Die onderbouwing is nodig voor het convenant. Meer kamers voorzien dan je eigen behoefte is niet mogelijk, tenzij je samenwerkt met andere werkgevers. In dat geval kan je hun gemotiveerde behoefte overnemen. Die werkgevers moeten het convenant mee ondertekenen. Meer info vind je onder punt 4.5.
Stedenbouwkundig advies
Ben je niet zeker van de locatie van je project, of de interpretatie van een aantal regels? Vraag dan om advies. De ruimtelijke randvoorwaarden vind je hier. Bovendien zijn er in Genk specifieke locaties aangeduid waar dergelijke woonvormen toegelaten. Buiten deze zones worden zo’n woonvormen niet vergund, tenzij er een gemotiveerd en kwalitatief dossier wordt ingediend dat voldoet aan de ruimtelijke randvoorwaarden.
Om er zeker van te zijn dat je ontwerp voldoet aan de locatievereiste, minimumnormen en de ruimtelijke randvoorwaarden, vraag je best een voorbespreking aan met de diensten Omgeving en Wonen. Dat kan via 089 65 36 00 of omgeving.handhaving@genk.be
TIP: Check via de website van stad Genk welke stedenbouwkundige voorschriften gelden op je locatie. Die bepalen de schaal en uitwerking van je project. Raadpleeg de plannen via deze tool.
Werk een schetsontwerp uit
Op basis van de gekende voorwaarden en normen kan je een schetsontwerp uitwerken. Op die manier maak je duidelijk wat je ambities zijn. Het schetsontwerp bevat de volgende elementen:
Inplanting gebouw t.o.v. de omgeving
Snede + grondplan van de verdiepingen
Maatvast plan
Aantal kamers met oppervlakteaanduiding
Aantal en plaats van gemeenschappelijke ruimten
Intekening van ruimten voor afvalstockage, wasruimte, …
Parkeerplaatsen, eventuele bijgebouwen, …
Licht je schetsontwerp toe in een gesprek. Zo kunnen vragen meteen besproken worden en krijg je gericht advies. Afhankelijk van de complexiteit kan dit proces enkele weken duren. Vraag feedback via omgeving.handhaving@genk.be of 089 65 36 00.
Vraag een omgevingsvergunning aan
Je hebt een concrete locatie en er is draagvlak voor je plannen. Top. Je kan nu een omgevingsvergunning aanvragen.
Pas wanneer de vergunning definitief is goedgekeurd (na de volledige procedure, inclusief eventuele beroepsfase), kan je starten met de werken.
Vraag een uitbatingsvergunning aan
Zodra je project is gerealiseerd kan je een uitbatingsvergunning aanvragen. Dat doe je via dit formulier. Er zit een lijst in met attesten die je moet toevoegen. We sommen de belangrijkste op:
Ondertekende convenant: je afsprakenkader met de stad Genk, de huisvester en eventueel andere werkgevers met een behoefte (zie stap 3)
Positief brandveiligheidsverslag
Conformiteitsattest voor elke kamer
Omgevingsvergunning
1/ De kamerwoning moet een omgevingsvergunning hebben. Dit betekent dat ze stedenbouwkundig vergund is. Zie punt 4.4
2/ Voor elke kamerwoning is een gunstig brandveiligheidsverslag nodig. Dat kan je hier aanvragen, of je duidt het aan bij de aanvraag van een uitbatingsvergunning. De geldende brandweernormen voor kamers vind je hier.
3/ De kamers moeten voldoen aan de minimale normen voor woningkwaliteit. Een woningcontroleur van IGS Lokaal Woonbeleid GAOZ voert die controle uit. De controle volgt automatisch wanneer je een aanvraag voor uitbatingsvergunning indient.
4/ Tussen werkgever, eventuele huisvester en stad Genk moet een convenant afgesloten worden. Hierin engageert de werkgever zich tot een aantal acties:
Samenwerken met de jobcoaches van stad Genk om vacatures eerst maximaal door lokale werkzoekenden te laten invullen. (contactgegevens aanvullen)
Elk kwartaal vacatures overmaken aan de dienst Activering van stad Genk
Informatie delen over het aantal internationale werknemers dat actief is voor de werkgever.
Tijdige en correcte registratie van werknemers, volgens regelgeving.
Werken als EU-burger:
Limosa en/of Dimona-aangifte
Aanvraag Bis-nummer (indien van toepassing)
Andere
Scheiding contracten voor huisvesting en arbeid
Maand opzeg hanteren voor huisvesting wanneer arbeidscontract wordt beëindigd.
Motiveren van huisvestingsbehoefte
Werknemers werken minstens 50% in de gemeenten Genk, As, Oudsbergen, Zutendaal en Houthalen-Helchteren (uitzondering voor bouwbedrijven)
De werkgever heeft een vestigingseenheid in de gemeenten Genk, As, Oudsbergen, Zutendaal en Houthalen-Helchteren.
Informatieplicht voor werkgevers: toeleiding van werknemers naar taalonderwijs, gezondheidszorg en dienstverlening van stad Genk via www.workingenk.be
Start je uitbating
Je hebt alle attesten en kan starten met de uitbating van je kamerwoning. De uitbatingsvergunning is 5 jaar geldig. Vraag tijdig een nieuwe aan, uiterlijk 6 maanden voor de vervaldatum.
Vragen die we vaak krijgen
Duurzaam samenwonen
Wanneer arbeidskrachten als een duurzaam huishouden samenwonen, worden ze beschouwd als gezin en kunnen zij samen een gezinswoning bewonen. Onder het begrip ‘samenwonen’ verstaan we: ‘taken, activiteiten en andere huishoudelijke aangelegenheden, zoals het onderhoud en eventueel de inrichting van de woning, de was, de boodschappen, het bereiden en nuttigen van de maaltijden gemeenschappelijk verrichten en daarvoor eventueel financiële middelen inbrengen.’
Hoe kan je dat bewijzen?
Domicilie van elke bewoner op het adres;
Bewoners kennen elkaar voor ze ergens samenwonen;
Er is een huurcontract als hoofdverblijfplaats, alle bewoners staan als huurder opgenomen in het contract;
Het huurcontract is van het 3-9 type, op basis van het woninghuurdecreet;
De nutsvoorzieningen staan op naam van de huurders;
Er is geen fysieke opdeling van de woning;
Er zijn geen aparte bellen en brievenbussen;
De bewoners gebruiken de woning als één geheel;
….
Op basis van een controle door de woningcontroleur wordt bepaald of er sprake is van duurzaam samenwonen. Dit moet geval per geval bekeken worden op basis van feitelijke vaststellingen.
Toeristische logies
Toeristische logies (hotels, B&B’s, vakantiewoningen,….) zijn vaak een eerste plek om buitenlandse werknemers te huisvesten. Dat is mogelijk, aangezien het begrip ‘toerist’ ruim is gedefinieerd in het logiesdecreet.
Die definitie houdt in dat iemand tijdelijk op een andere plek verblijft omwille van zijn of haar werk of ontspanning. Wonen houdt in dat men zijn of haar alledaagse leefomgeving ergens heeft.
Vanaf het moment dat je je was naar de wasserij brengt of zelf wast, en elke dag zelf je eten voorziet, kan je al spreken van een alledaagse leefomgeving. Het al dan niet hebben van een domicilie maakt hierin geen verschil.
De convenant heeft verschillende doelstellingen
Vermijden dat er teveel kamers worden gerealiseerd
Garantie dat eerst lokale werkzoekenden aanbod krijgen
Engagement om basisregistratie werknemers correct uit te voeren
Beperken van huisvesting voor regionale bedrijven om te grote druk op woonmarkt te vermijden.
In uitzonderlijke omstandigheden is het mogelijk dat kamers kleiner zijn dan de standaardoppervlakte van 12 m² nvo. Dit gaat om herbestemmingen van bestaande gebouwen, of om kamers die later nooit kunnen worden omgevormd naar andere type kamers zoals studentenkamers of domiciliekamers.
In dergelijke gevallen kan van de minimale oppervlaktenorm van 12 m² worden afgeweken. Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning moet de afwijking grondig gemotiveerd worden.
Tot april 2027 kunnen verhuurders van kamerwoningen zonder uitbatingsvergunning een regularisatie aanvragen. Dit betekent dat ze een omgevingsvergunning voor het gebouw moeten aanvragen. Bij zo’n aanvraag zal de stad Genk aftoetsen of de kamerwoning aan het beleidskader voldoet.
Kamerwoningen die zonder uitbatingsvergunning worden uitgebaat worden vanaf april 2027 nauwgezet opgevolgd. Dit betekent dat er vanaf dan een proces-verbaal wordt opgemaakt voor een stedenbouwkundig misdrijf. De stad Genk kan dergelijke inbreuk ook bestraffen met een GAS-boete of zelfs overgaan tot de sluiting van het pand, indien de uitbater blijft weigeren om zich te regulariseren.
De bedoeling is immers dat kamerwoningen zonder vergunning weer gewoon als woning voor 1 huishouden worden gebruikt.
Voor de partij die verantwoordelijk is voor de huisvesting, is er de verplichting om de nodige vergunningen voor te leggen.
Omgevingsvergunning
Uitbatingsvergunning
Attesten keuring elektriciteit, gasinstallatie,…
Brandveiligheidsattest
Conformiteitsattesten
Uit het convenant vloeit de verplichting voort om de werknemers te laten registreren in het bevolkingsregister of vreemdelingenregister. Daarnaast is het verplicht om vacatures te delen en gescheiden arbeids- en huurcontracten te gebruiken.
De stad Genk engageert zich op termijn in volgende stappen
Stappenplan en brochure vergunningstraject
Samenwerking met werkgevers om vlotte procedures uit te schrijven + maximaal te digitaliseren
Website voor bedrijven met alle info (www.workingenk.be)
Creatie van een expertisecel met coördinerende – en kennisfunctie
Het beleidskader is niet bedoeld voor voor gezinnen of internationale werknemers die zelf hun eigen huisvesting voorzien. Dit is het geval wanneer:
Huurcontract en nutsvoorzieningen op hun eigen naam staan.
De werknemers zelf huren binnen het woninghuurdecreet (3-9 jarige contracten)
Werkgever speelt geen enkele rol in de huisvesting
De huisvesting is duurzaam en permanent van aard.
De werknemers zijn gedomicilieerd op het adres waar ze verblijven.